全國屋價(jià)普漲的背后,不同城市的上漲邏輯可能存在結構性差異。常住/戶(hù)籍人口比例、就業(yè)人口比例、屋價(jià)收入比、人均廣義庫存量四項指標對某些城市有很好的預測能力,但對另外一些城市預測效果不佳。本質(zhì)上,不同因素對各地區購房情緒的影響程度不同。購房決策時(shí)應充分感受本地市場(chǎng)情緒,及時(shí)調整策略。

本輪地產(chǎn)周期頂部已現,回調可期

我國房地產(chǎn)價(jià)格變化存在明顯的周期現象。我們在第一季度房地產(chǎn)專(zhuān)題報告中曾經(jīng)闡述,我國房地產(chǎn)價(jià)格變化存在明顯的周期現象(詳見(jiàn)資金政策驅房 價(jià),人口庫存決漲跌 ——2016春季國內屋價(jià)專(zhuān)題報告)。一個(gè)完整的價(jià)格變化周期長(cháng)度約為3年,主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個(gè)部分組成。每個(gè)階段持續約 0.5~1年(圖1)。

從價(jià)格看,當前多個(gè)主要城市的屋價(jià)上漲已經(jīng)明顯趨緩,屋價(jià)周期頂部已現。從第二季度屋價(jià)運行結果看(圖1圈紅位置),深圳、上海、北京等主要城 市的屋價(jià)同比漲幅已明顯回落,圖形中已出現顯著(zhù)的頂部特征,亦印證了我們在一季度的判斷。筆者認為,這說(shuō)明本輪屋價(jià)周期已達頂部,接下來(lái)將進(jìn)入0.5~1 年的減速上漲期。我們預期2016年四季度至2017年一季度,部分城市屋價(jià)即將停止上漲,轉而進(jìn)入回調期。

從開(kāi)發(fā)看,房地產(chǎn)資金來(lái)源收緊,開(kāi)發(fā)速度亦明顯放緩,行業(yè)即將迎來(lái)新一輪調整。隨著(zhù)商品房銷(xiāo) 售放緩,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源和新開(kāi)工面積均出現了顯著(zhù)的回調趨勢(圖2)。筆者在前文中提出,本輪屋價(jià)上漲與前幾輪的最大區別在于屋價(jià)啟動(dòng)先于房地產(chǎn)行 業(yè)啟動(dòng)。由圖3可見(jiàn),被屋價(jià)拉動(dòng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在多方面因素作用下僅持續約一個(gè)季度便開(kāi)始萎縮,無(wú)疑說(shuō)明被價(jià)格強行拉動(dòng)的行業(yè)上升周期難以持續。全球避險情緒 和流動(dòng)性過(guò)剩給多個(gè)過(guò)剩行業(yè)帶來(lái)了類(lèi)似的喘息機會(huì ),但其中蘊含的風(fēng)險仍需重點(diǎn)關(guān)注。

城市間屋價(jià)上漲邏輯的結構性差異

全國屋價(jià)普漲的背后,不同城市的上漲邏輯可能存在本質(zhì)區別。表1顯示了4-7月35個(gè)大中城 市屋價(jià)漲幅排名前20位。我們曾在一季度報告中選取了常住/戶(hù)籍人口比例、就業(yè)人口比例、屋價(jià)收入比、人均廣義庫存量作為評價(jià)指標,預測了最具上漲潛力的 七個(gè)城市。從結果看,報告發(fā)布后實(shí)際漲幅前七的城市中,廈門(mén)、杭州、福州、天津四個(gè)城市均在預測范圍,且預測名次與實(shí)際情況基本相同,說(shuō)明選取的四個(gè)因素 在很大程度上決定了屋價(jià)漲幅。但也應看到,合肥、南京、武漢在我們選取的指標中表現均不顯著(zhù),預測排名僅為中等水平。同樣的指標在不同城市間預測能力的明 顯區別,代表不同城市的上漲邏輯可能存在結構性差異。選取的指標只涵蓋了基本面因素,但實(shí)際購房決策與地方限購嚴厲程度、羊群效應程度、地區投資偏好等不 可量化的因素關(guān)系同樣緊密。

本質(zhì)上,不同因素對各地區購房情緒的影響程度不同。如何量化這種影響,還是學(xué)術(shù)界亟需繼續解決的問(wèn)題。從投資角度看,筆者認為應在了解基本面情況的基礎上,實(shí)時(shí)感受本地市場(chǎng)情緒變化,才能做出相對合理的投資決策。